Возвращение жилищно-строительных кооперативов (ЖСК)

Что значит жилищно-строительный кооператив сегодня?

В 1992 году началась приватизация жилья, квадратные метры стали покупать и продавать. Бесплатное жилье от государства, ЖСК — эти привычные понятия тоже канули в лету. Новое жилье приходилось покупать у фирм-застройщиков за свои кровные. При этом квадратные метры стремительно дорожали, а квартиры граждане были вынуждены покупать на стадии, когда застройщик еще даже не приступал к строительству дома. Юридическая сторона вопроса была проработана плохо, люди практически никак не были защищены законом. Поэтому все лихие 90-е — парад обманутых обманутых дольщиков, трагедии, слезы, разрушенные судьбы.

Государство все-таки попыталось привести законодательство в соответствие с новыми реалиями. В 2004 году был принят федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Этот документ призван был навести порядок в сфере купли-продажи вновь строящегося жилья, а также регламентировать отношения между застройщиками и покупателями.

Государство принуждало застройщиков заключать с покупателем жилья так называемый договор долевого участия. Но застройщики отчаянно сопротивлялись, находили лазейки и продолжали работать по схемам с предварительными договорами купли-продажи или с жилищными сертификатами. Поэтому закон неоднократно изменялся и дополнялся. После очередных, весьма строгих дополнений, припертые к стенке застройщики вспомнили о давно забытом, но до сих пор законном способе строительства и реализации жилья через жилищно-строительные кооперативы. Так произошло очередное возрождение ЖСК.

История вопроса

ЖСК в нашей стране имеют давние традиции. В Советском Союзе они были единственной альтернативой получению бесплатного государственного или ведомственного жилья, которого очередникам приходилось ждать годами. Интересно, что декрет о кооперативном жилищном строительстве был принят на заре советской власти в далеком 1921 году — после перехода к НЭП. К 1924 г. существовало три вида жилищных кооперативов: собственно ЖК, товарищества индивидуальных застройщиков и ЖАКТы. В Москве к середине 1920-х годов их доля в финансировании ремонта и строительства жилья была более 50%.

ЖАКТ — это жилищно-арендное кооперативное товарищество. Организовывался в случае, когда жильцы дома брали его в аренду у местных властей. Содержали дом, ремонтировали, свободные площади сдавали в субаренду и получали прибыль. В 1927 году даже существовал проект закона, дающий ЖАКТам право приобретать арендуемые здания в собственность. Но экономический курс страны резко изменился, и к 1937 году ЖАКТы прекратили свое существование.

Первое в СССР жилищно-строительное кооперативное товарищество «Сокол» в районе нынешней одноименной станции метро было образовано в 1923 году. Достроили поселок к 1930 году. Этот известный московский жилищный кооператив интересен еще и тем, что в его архитектуре была реализована популярная в начале XX века идея «города-сада» — города будущего, где удобно жить. Идея подобного поселения принадлежит английскому социологу-утописту Эбенизеру Говарду. В центре города по замыслу автора расположены парк и центральная площадь, окруженная зданиями муниципалитета, больницы, городской публичной библиотеки и т.д. Вокруг центральной части — малоэтажная жилая застройка с приусадебными участками, разделенная на сектора бульварами. На периферии — промышленность и сельскохозяйственные земли. По замыслу Говарда, в таком городе должно формироваться гражданское общество с развитым уровнем самоуправления, что обязательно положительно скажется на повышении качества жизни.

В начале XX века созданная Говардом ассоциация по строительству городов-садов возвела в Англии два таких города — Лечворт и Велвин. Правда, надежд они не оправдали, да и особой популярностью не пользовались. В каждом из них проживало порядка 10 тысяч жителей. Однако в континентальной Европе идею подхватили. Были созданы районы-сады в Гамбурге, Эссене и Кенигсберге. В Бельгии, в пригороде Брюсселя — город-сад Ле Ложи. Парк Гуэль в Барселоне тоже сначала был задуман как район-сад. Но построить жилье там не получилось, и его отдали на эксперименты Гауди.

В России еще до Первой мировой появились проекты строительства городов-садов в Сокольниках и на Ходынском поле. Но они так и не были реализованы. Идея возродилась после принятия НЭПа. Тогда и был построен кооперативный город-сад «Сокол». Как уже говорилось, в 1920-е годы кооперативное строительство в СССР бурно развивалось. Однако после свертывания НЭПа в Советском Союзе сталинского периода оно было обречено. К 1937 году принадлежащая жилищным кооперативам собственность была национализирована. В частности, дома посёлка «Сокол» стали собственностью Москвы.

Возрождение жилищных кооперативов в СССР произошло в конце 1950-х годов. Из-за резкого роста городского населения образовался острый дефицит жилья. Чтобы стимулировать вложения граждан в строительство, в 1958 году постановлением Совмина было разрешено создание ЖСК. Хотя для строительства привлекались средства пайщиков, но при этом государство давало ссуду в размере 70% стоимости жилья сроком на 20 лет.

Жилищные кооперативы того времени были популярны среди творческой и научной интеллигенции. Но большинству населения это было не по карману. К тому же не только на получение бесплатного государственного жилья, но и на вступление в ЖСК существовала очередь. При этом пайщики кооператива теряли право на получение бесплатного жилья от государства. Поэтому в Советском Союзе доля ЖСК в общем объеме строительства жилья никогда не превышала 10%.

С конца 1980-х до конца 1990-х годов кооперативное строительство в России переживало существенный спад. В настоящее время сохранилось довольно много ЖСК со времен СССР, они продолжают свою деятельность по эксплуатации жилья. В настоящее время по схеме с ЖСК работает несколько известных застройщиков Москвы и Санкт-Петербурга.

Как все устроено

Современные ЖСК, как и созданные в советскую эпоху, выполняют две функции: строительство жилых объектов и управление жилым и нежилым фондом в построенных домах. Их деятельность регламентируется 11-й главой Жилищного кодекса РФ.

В этой главе кратко изложено, кем может быть создан жилищно-строительный кооператив, как его зарегистрировать, на основании чего он действует, как управляется, какие должны быть созданы органы управления, рассмотрены вопросы приема в члены кооператива, его реорганизации в товарищество собственников жилья, а также ликвидации.

Главным органом управления ЖСК является общее собрание членов кооператива. Это момент принципиальный: кооператив должен управляться коллективом, все важные вопросы решаются общим голосованием. Интересно, что в ЖСК могут приниматься физические лица, достигшие 16 лет. Много чего еще нельзя тинейджеру, но в кооператив уже можно.

Кому это выгодно?

Теоретически ЖСК должны быть весьма выгодной формой приобретения жилья. Ведь при обычной схеме покупки квартиры застройщик закладывает в цену жилья и свою прибыль — весьма немаленькую. К тому же паевые взносы в ЖСК не облагаются налогом НДС. А при долевой модели строительства в себестоимость дома закладывается налог в 18%.

Но на практике сейчас ЖСК организуются лишь в двух случаях. Первый вариант — организация ЖСК застройщиком, который не имеет возможности работать по 214-ФЗ, то есть по договору участия в долевом строительстве. Это происходит по разным причинам — например, тогда, когда дом строится на участке, принадлежащем какой-то из госструктур, и его нельзя оформить непосредственно на застройщика. Организованный застройщиком ЖСК является кооперативом только по форме. На самом деле это псевдокооператив, где от его рядовых членов ничего не зависит. Все решения от имени такого ЖСК принимает не общее собрание, а руководство застройщика. Для этого при принятии в кооператив у пайщика берут доверенность, чтобы имелась возможность принимать решения без его участия. С такими псевдокооперативами государство борется, внося поправки в законодательство.

Другой вариант организации ЖСК в настоящее время — создание его группой обманутых дольщиков. Это происходит, когда застройщик на каком-то этапе прекратил строительство, вместо дома имеется недострой, а дольщики не получили оплаченные квартиры. В этом случае дольщики могут организовать ЖСК с целью достроить дом за счет своих денег — и, вложив дополнительные средства, получить причитающееся жилье.

Чем же все-таки нехороши ЖСК, создаваемые застройщиками?

Принципиальная разница для покупателя жилья между договорами ЖСК и ДДУ (по 214-ФЗ) состоит в том, что договор ДДУ дает ему гораздо больше гарантий. Главное: договор ЖСК не подлежит госрегистрации, а значит, не защищен законом. Второе: закон «О защите прав потребителей» не распространяется на договоры ЖСК, в связи с чем пайщик ЖСК не имеет права требовать возмещения убытков от задержки строительства и возмещения морального вреда. К тому же от пайщика в любой момент могут потребовать дополнительных средств на строительство дома. А признать пайщиков кооператива обманутыми дольщиками нельзя, так как жилищно-строительный кооператив — форма самоуправления людей, которые сами выступают в роли застройщика, руководя строительством, нанимая подрядчика и контролируя сроки.

В июле 2015 года вышел очередной федеральный закон №236-ФЗ. Теперь действует новая редакция Жилищного кодекса, наносящая по практике создания ЖСК застройщиками еще один удар и заставляющая их переходить на отношения с покупателями в рамках ДДУ. Теперь если ЖСК не имеют права на земельный участок и разрешения на строительство, им запрещено привлекать деньги на строительство дома. Кроме того, по новым нормам один ЖСК не может единовременно строить более одного дома выше трех этажей, а если количество членов кооператива больше количества квартир в строящемся доме, принятие новых членов в кооператив запрещается до тех пор, пока не будет получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Очевидно, теперь доля реализации новостроек через ЖСК будет уменьшаться. Сейчас на их долю в Москве и области приходится порядка 10% сделок, а в Санкт-Петербурге — примерно в два раза больше.

И хотя предложение о продаже квартиры через ЖСК может выглядеть более выгодным, оно будет заведомо более рискованным по сравнению с ДДУ. Впрочем, форма договора — это всего лишь один из факторов риска. Необходимо учитывать и другие. И тщательно все изучить и взвесить.

Алиса Орлова
http://knowrealty.ru