Новостройки города Владимира: как не вляпаться…

 Новость от  пользователя:
 Гоша Логинов
 эксперт Рамблер-Недвижимость

Свою статью я адресую тем, кто решил покупать квартиру в новостройке в 2016 году. Тем, кто понял, что нынешнее состояние экономики — это не кризис, а новая реальность, в которой мы будем жить многие годы. Не стоит на эту тему горько лить слёзы, а стоит быстро адаптироваться к новым условиям.

Что делать прямо сейчас, если собственные финансы или возможность ипотечного кредитования позволяют вам приобрести квартиру в новостройке? Покупать или ждать? Как угадать лучшую цену? Как не опоздать? Как не оказаться обманутым дольщиком?

В городе Владимире в 2015 году было сдано огромное число квадратных метров жилья — 212000. Губернатор Владимирской области Светлана Орлова утвердила план по вводу жилья для города Владимира на 2016 год в размере 219000 квадратных метров. Самый очевидный вопрос — что будет с ценами и продолжится ли строительство жилья такими же ударными темпами?

При средней норме 12 кв.м на человека в сданные застройщиками квартиры могло бы заселиться приблизительно 17666 человек. Если мы усредним количество проживающих в одной квартире до 2 человек, то получим 8833 возможных сделок по приобретению квартир в новостройках Владимира, сданных только в одном 2015 году. А ведь на рынке осталась значительная часть нереализованных квартир в домах предыдущих лет. Подавляющее количество сделок по новостройкам совершается с привлечением ипотечного кредитования. И таких ипотечных сделок в 2015 году было зарегистрировано 10275 по всей Владимирской области против 13853 сделок в 2014 году. То есть мы наблюдаем рекордное строительство жилья при отрицательной динамике платежеспособности населения. Также ничто не предвещает резкого роста рождаемости и естественной миграции во Владимир.

Дополнительные отрицательные факторы

Есть дополнительные отрицательные факторы, которые влияют на изменение темпов строительства и покупки жилья. Застройщики для производства строительных работ используют 3 основных финансовых источника: заёмные банковские средства, деньги дольщиков и свои собственные фонды. Со всеми этими источниками начались большие затруднения, если не называть эти затруднения серьёзными проблемами.

Кроме того, рост цен на стройматериалы никто не отменял, а застройщики не могут компенсировать соответствующий рост себестоимости строительства из-за снижения платежеспособности населения. Попросту говоря — цены на квадратные метры в новостройках города Владимира не только заморожены, но и в некоторых случаях незначительно снижались. Все эти факторы могут привести часть застройщиков к «точке невозврата». И есть огромный риск, что небольшие частные застройщики не преодолеют эту полосу препятствий. А что будет с их недостроенными домами и с людьми, которые вкладывали деньги в строительство до договорам займа, а не договорам долевого участия?

По собственным расчётам на 15 апреля 2016 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках Владимира составляет 36685 рублей. Моё мнение — это комфортный уровень цен, который не будет долго оставаться в таком значении. Допуская вероятность даже некоторого незначительного снижения цен на новостройки, мы увидим продолжительный рост цен, который стартует уже в этом году.

Почему я прогнозирую рост цен? Главная причина — именно в том, что из-за финансовых проблем количество застройщиков сократится. Снижение рентабельности заставит застройщиков сосредоточиться на продажах сданных объектов. Снижение спроса также повлияет и на снижение темпов строительства.

Соответственно, снижение предложения спровоцирует рост цен.

Ежедневно общаясь с покупателями квартир, я часто слышу рассуждения: — «Да ладно, не поднимет никто цены на новостройки, и так уже никто покупать ничего не хочет!» И вроде такие мысли кажутся логичными на первый взгляд, но рынок недвижимости — это не овощной базар. Государство будет понуждать застройщиков к продолжению наращивания темпов строительства, но мы действительно мало что знаем о финансовом здоровье строительных компаний. Совсем недавно гигантская строительная корпорация, группа СУ-155 оказалась банкротом с недостроенными 63 объектами в 11 регионах РФ, в которых было продано 16,1 тыс. квартир. Естественно, информация о финансовом состоянии, кредиторской задолженности и источниках погашения долгов тщательно скрывалась до самого последнего момента.

Что, если ваш застройщик находится в положении стремительно близящегося банкротства?

А теперь о хорошем. Возможно, хорошем ненадолго.

Стоит отметить положительное влияние государственных программ Владимирской области, направленных на обеспечение жильём молодых и многодетных семей, работников бюджетной сферы, детей-сирот, жителей сельской местности, молодых учителей, отдельных категорий граждан, определённых федеральным законодательством.

С учетом решений о субсидировании ипотечной ставки, принимаемых на правительственном уровне, каждая третья квартира во Владимирской области была приобретена с привлечением ипотечного кредита по программе господдержки. На поддержку ипотечного кредитования в рамках реализации региональных программ в 2015 году направлено около 206 миллионов рублей.

Долго ли государство будет субсидировать ипотечные ставки и финансировать жилищные программы?

В феврале решение о продлении на год субсидирования ипотечной ставки было принято правительством с большим скрипом.С учётом растущего бюджетного профицита и секвестра, есть большая вероятность сокращения или полного завершения господдержки. Возможно, такие негативные изменения произойдут в самом начале следующего года.

Итак, моя рекомендация — ПОКУПАТЬ!

Покупать новостройку именно сейчас, пока цены комфортны, и есть инструменты господдержки. Покупать только у крупных компаний и только по договору долевого участия.

По итогам 2015 года ведущими региональными компаниями по заявленным объёмам жилищного строительства стали ВТУС, «Новый мир плюс», «Стройинвест», «Игротэк», «Континент», «Консоль», «Аскона-Инвест», СМУ-33 и «Владимирский городской ипотечный фонд».

Именно с этими застройщиками у вас меньше всего рисков вляпаться в неприятности.

Звоните мне по номеру 8-902-8800882 и я помогу вам купить квартиру в домах, которые они строят, по цене ниже официального прайс-листа.

Гоша Логинов, эксперт Рамблер-Недвижимость.