Как перевести помещение из жилого в нежилое?

Результаты перевода жилого помещения в нежилое сегодня можно увидеть практически в каждой новостройке (да и «старостройке»): это все те магазины, которые обильно появляются на первых этажах после завершения строительства. Практика показывает, что купить квартиру и перевести ее в разряд нежилого помещения зачастую выгоднее, чем покупать готовый офис. Этим и пользуются многочисленные бизнесмены, подчистую скупая помещения на первых этажах. Но так ли это просто – изменить статус квартиры?

Элементарно, Ватсон

Сегодня процедура перевода помещения отработана до автоматизма. К этому располагает не только устоявшийся уклад вещей, но и небольшие по объему статьи Жилищного кодекса, объединенные в главу №3 под названием «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение», где практически нет подводных камней.

Процесс изменения разряда начинается с проверки соответствия квартиры необходимым условиям (ст. 22 ЖК РФ):

1) Квартира должна располагаться на первом этаже, либо над таким же нежилым помещением.

2) Нежилое помещение должно иметь отдельный вход, а не через общий тамбур или подъезд.

3) Само собой, в нежилом помещении никто не должен жить или быть прописанным.

4) Квартира не должна находиться под арестом, быть в залоге или даже в аренде.

5) Перевод может сделать только собственник.

6) Будущий бизнес не должен мешать соседям.

7) Если помещение в неудовлетворительном состоянии или без коммуникаций, то собственника вначале могут обязать сделать ремонт.

8) Помещение должно быть цельным, т.е. нельзя в квартире одну комнату сделать нежилой, а остальное оставить жилым.

9) Если собственников несколько, то согласие надо получить у каждого из них.

10) Здание не должно быть признано аварийным.

В принципе под эти условия подходит практически любая квартира на первом этаже в более или менее новом доме. Некоторые сложности могут возникнуть у тех, кто намерен сделать перепланировку будущего магазина или салона, но об этом чуть ниже.

Куда идти?

Если жилое помещение соответствует всем требованиям, то собственнику предстоит обратиться в отдел муниципалитета, который занимается изменением статуса помещений (в Москве это — Департамент жилищной политики) или многофункциональный центр, и заняться сбором необходимых документов. Все они перечислены в п.2 ст. 23 ЖК РФ, а именно:

1) заявление о переводе помещения;

2) документы, подтверждающие право собственности на помещение (или учредительные, если владелец — юр. лицо);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором расположено пока еще жилое помещение;

5) подготовленный проект переустройства и (или) перепланировки, если оно необходимо;

6) заключения Роспотребнадзора, Госпожарнадзора, Министерства по охране памятников культуры (если есть необходимость, например, при открытии магазина, а не просто изменения статуса помещения).

Очень радует пункт 3 ст. 23 ЖК РФ, который гласит, что чиновники не имеют права требовать других документов, кроме вышеперечисленных, и остается надеяться, что чиновники в курсе этого. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения, что исключает дополнительные мытарства из серии «а донесите-ка справку о…». Срок рассмотрения документов составляет не более 45 дней, по его истечении заявителю будет отправлено письмо с решением, которое может быть положительное, отрицательное, либо положительное, но с учетом некоторой перепланировки (на основе предоставленного проекта). Если комиссию все устраивает, то экс-жилое помещение регистрируется в государственном кадастре.

Важно: учтите, что в соответствии с п. 10 ст. 23 ЖК РФ после перевода помещения в разряд нежилого для его полноценного использования необходимо соблюдать требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах. Например, в жилом доме нельзя открыть магазин, торгующий фейерверками, боеприпасами или горючими жидкостями.

Наш ответ — нет

Причин для отказа у чиновников не так уж много, все они перечислены в ст. 24 ЖК РФ.

1) собственник предоставил не все документы, определенных ч. 2 ст. 23 ЖК РФ;

2) передал документы не в тот орган;

3) нарушил процедуру перевода помещения, например, сначала перепланировал, снеся половину стен, даже разрешенных к сносу, а потом пошел делать техпаспорт или писать заявление;

4) переустроил и перепланировал, но не так, как того требует законодательство.

Итого

Как уже указывалось выше, процедура перевода жилого помещения в статус нежилого сегодня отработана до автоматизма. Равно как и наоборот — перевод из нежилого в жилое регулируется теми же самыми статьями, только для перепланировки или переустройства жилого помещения необходимо внимательно изучить главу 4 ЖК РФ (ст. 25-29), поскольку это более ответственный вопрос. Однако в законодательном плане ничего сложного в изменении статуса помещения нет. Большинство подводных камней таится уже в непосредственном использовании нежилого помещения в качестве магазина или офиса, ведь придется учитывать требования пожарных, экологов и работников санитарно-эпидемического контроля, а там документов — больше, чем на этапе подготовки потребуют чиновники.

Андрей Шенин