Сделки с жильем: не нарвитесь на банкрота

Подавляющее большинство граждан безразлично относятся к банкротству своих соседей, потому что это, на первый взгляд, не касается ни их лично, ни их имущества. Единственная эмоция, на которую могут рассчитывать банкроты от непричастных к этому делу лиц – сочувствие. Ну, или злорадство – все зависит от личности банкрота.

На самом же деле банкротство затронет не только самих должников, но и всех прочих граждан, которым “посчастливилось” иметь с ними какие-либо финансовые отношения. Уже сейчас многие эксперты бьют тревогу, утверждая, что новый закон приведет к всплеску исковых заявлений об оспаривании сделок, совершенных банкротом.

Сама процедура банкротства налагает на правоспособность граждан неизгладимый отпечаток. В некотором смысле они теряют самостоятельность, а все их действия доскональным образом проверяются на предмет соответствия интересам кредиторов. Это проявляется, например, в том, что в ходе реструктуризации долгов гражданина он может совершать крупные сделки (более 50 тыс. рублей) только с выраженного в письменной форме предварительного согласия финансового управляющего.

Все сделки, совершенные гражданином лично, без участия финансового управляющего в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, ничтожны. Все они признаются недействительными, а требования кредиторов по таким сделкам не подлежат удовлетворению за счет конкурсной массы.

Но не это самое страшное – вряд ли кто-то отважится заключать крупные сделки с человеком, в отношении которого открыто дело о банкротстве. Самое неприятное заключается в том, что оспорены и признаны недействительными могут быть и сделки, заключенные задолго до банкротства.

Дело в том, что все сделки, совершенные гражданином как в стадии банкротства, так и непосредственно перед ним, считаются подозрительными и причиняющими ущерб кредиторам. Так, сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки. В том числе и в случае, если цена этой сделки отличается от рыночной цены.

Сделка, совершенная должником в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом считается сделкой, совершенной в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов. Она может быть признана арбитражным судом недействительной. Что характерно, доказать свою непричастность к “афере” покупателям будет крайне сложно. Уже изначально предполагается, что другая сторона знала об об ущемлении интересов кредиторов и неплатежеспособности продавца имущества.

Наиболее драматичными в этом плане станут случаи оспаривания сделок с недвижимостью. Для наглядности - молодая семья решает улучшить свои жилищные условия и приобрести для себя и своих детей более просторную и благоустроенную квартиру. Продают они свою “однушку”, берут в банках несколько кредитов, занимают недостающие деньги у друзей и приобретают, наконец, у знакомого “трешку”. Затем они делают в ней ремонт, перевозят туда свои вещи и начинают там жить. По прошествии какого-то времени выясняется, что продавец был признан банкротом и теперь кредиторы заявляют свои требования на злосчастную квартиру. В результате семья попросту лишится своего нового жилья и останется на улице с непогашенными банковскими кредитами на руках.

Согласитесь, в подобной ситуации мало приятного – здесь не только разрушаются гражданско-правовые устои, но и страдают ни в чем неповинные покупатели. Между тем, новый закон о банкротстве в силу содержащихся в нем недоработок и противоречий создает все необходимые условия, чтобы подобные истории стали для россиян обыденностью. О просчетах и слабых сторонах закона Клерк.Ру рассказал руководитель «Центра долговой безопасности» Иван Роженцов.

«Закон о банкротстве физических лиц может привести к валу исков об оспаривании сделок. И многие финансовые институты об этом знают. Так, на момент заключения ипотечной сделки человек никогда не скажет со 100% уверенностью, сможет ли он обслуживать свой кредит. Потом могут начаться серьезные проблемы. Допустим, через год после получения ипотеки человек попадает в сложную ситуацию и не может его обслуживать. Банк подает на банкротство должника и начинает разворачивать все сделки с активами за последние 3 года. В этом случае человек, купивший, скажем, старую квартиру должника 2 года назад, тоже попадает в этот 3-х летний срок. Это притом, что на момент получения ипотечного кредита никакой угрозы еще не существовало. В итоге страдают все, кроме банка. И на сегодняшний день многие эксперты хором говорят о сырости закона. Я лично знаю людей, которые видели стопку бумаг высотой в 30 см – поправки к этому закону. Они, по идее, должны ответить на многие вопросы. Потому что не было учтено просто безумное количество ситуаций», - отмечает Роженцов.

Однако, оспаривание сделок – только часть одной большой проблемы. Банкротство физических лиц также может спровоцировать появление новых схем мошенничества с жильем. Это касается, в первую очередь, сделок купли-продажи недвижимости, в которых указана заниженная цена.

Как рассказала Клерк.Ру партнер коллегии адвокатов города Москвы «Барщевский и Партнеры» Анастасия Расторгуева, сейчас стороны, желая уйти от налогообложения или сократить налоговое бремя, часто пишут в договоре вымышленную низкую стоимость, хотя в действительности покупатель отдает продавцу действительную стоимость недвижимости. Это грозит покупателям рядом негативных последствий, поскольку данной практикой могут воспользоваться нечистые на руку продавцы.

“Очевидно, что в рамках дела о банкротстве такие сделки будут оспорены как подозрительные, то есть совершенные при неравноценном встречном предоставлении. Все, что было передано, то есть в данном случае недвижимость, будет подлежать возврату в конкурсную массу. Покупатель же получит копейки. Как себя обезопасить? Необходимо указывать в договоре действительную стоимость или хотя бы брать расписку о получении денег”, - поясняет Расторгуева.

Иными словами, люди, совершающие сделки с недвижимостью сейчас в значительной степени рискуют. Таким положением вещей могут воспользоваться недобросовестные граждане - продавцы квартир, которые будут искусственно создавать ситуацию банкротства и пытаться “относительно законно” заработать на таких сделках. В частности, указывая в договорах заниженную стоимость продаваемых квартир и домов.

В связи с этим старший преподаватель Высшей школы корпоративного управления РАНХиГС, член Московской областной коллегии адвокатов Евгений Шмидт рекомендует как можно более тщательно проверять личность и платежеспособность контрагентов по таким сделкам. По его словам, проверка может быть осуществлена как через службу судебных приставов, так и через банки, где о неплатежеспособности продавцов жилья скажут кредитные истории.

“Сделку признают недействительной, если продавец на момент ее совершения будет обладать признаками банкротства. Отсюда нелишним с лица, которое продает квартиру, будет запросить справку из бюро кредитных историй. Справка может рассказать о том, что на продавца не ведется никаких кредитных записей, или записи есть, но они позитивные. Также дополнительной гарантией могут быть документы об отсутствии исполнительных производств, полученные через электронные базы или путем запроса. На мой взгляд, такие методы надо применять, и действительно, бояться надо, поскольку эти явления будут нарастать", - прогнозирует Евгений Шмидт.

Разумеется, проверки продавцов и обращения за разного рода справками принесут покупателям новую головную боль и дополнительные расходы времени и средств. Однако, следует понимать, что и риски здесь очень серьезные. И если это имущество будет изъято, то у покупателя не возникнет реституции, и он встанет в очередь аналогичных кредиторов к данному должнику. Это будет означать фактически потерю средств. Поэтому повышенную бдительность и расторопность гражданам следует проявить еще задолго до подписания каких-либо договоров.

источник: http://www.klerk.ru/law/articles