Как продать квартиру, обремененную рентой

Обременения в виде «бабушек и дедушек» встречаются на рынке все чаще.

Для покупателей недвижимости рента является неплохим способом сэкономить, для пожилых - достойно встретить старость. Однако продать квартиру, обремененную рентой, сложно, хотя и возможно.

Виды ренты

Рента – это передача в собственность имущества, в том числе и недвижимости, сопровождающаяся обязательством по обеспечению и содержанию владельца данного имущества. Договор ренты выглядит так: покупатель квартиры выплачивает нынешнему собственнику квартиры фиксированную сумму (около 20-40% от стоимости жилплощади) и подписывает договор, по которому он обязуется содержать владельца до конца его дней. Дальновидный покупатель сэкономит на приобретении жилья таким способом, только если владелец жилья вдруг не окажется долгожителем.

Как правило, квартиры, обремененные рентой, продаются сложно, хотя цена их всегда гораздо ниже рыночной. Такая квартира содержит множество рисков, например, неожиданно могут появиться прямые наследники или родственники, которые могут оспорить договор ренты. Плательщик ренты не освобождается от уплаты даже в случае уничтожения или повреждения имущества, при этом он не может требовать права выкупа ренты. Бывает, родственники после смерти владельца пытаются препятствовать продаже квартиры из сентиментальных соображений. Иногда квартира может быть взята под полицейский контроль, тогда после смерти жильца быстро продать ее не получится. Подозрения полиции понятны, бывает, что пожилой владелец квартиры умирает не своей смертью.

Рента бывает двух видов: бессрочной (постоянная рента) и пожизненной (иждивение). Как раз второй вариант наиболее распространен на российском рынке. Пожизненная рента обязывает покупателя либо выплачивать денежную сумму владельцу жилья, либо обеспечивать его едой, одеждой, лекарствами и медицинскими услугами. В некоторых случаях в обязанности могут входить расходы на похороны или помощь в работе по дому. Договор ренты может содержать различные условия и обязательства сторон, но любой договор должен быть обязательно заверен у нотариуса и отдан на государственную регистрацию.

Способы продажи

Одним из способов продажи квартиры, уже обремененной рентой, является передача всех обязанностей новому собственнику. То есть новый собственник вместе с квартирой получает обязанность по содержанию владельца квартиры, а такой факт может отпугнуть большинство потенциальных покупателей.

Если продавец квартиры попытается скрыть наличие обременения, то вскоре это всем выйдет боком, так как договор купли-продажи признают недействительным.

Если прежний плательщик ренты продал или подарил кому-либо жилое помещение, приобретенное им в собственность по договору ренты, а новый собственник не выполняет обязательства по выплате ренты, то прежний плательщик ренты несет за это ответственность. Субсидиарная ответственность предполагает, что все недостающие средства, которые не смог выплатить новый собственник, обязан выплатить прежний. Существует и другая система ответственности, солидарная ответственность, когда и новый собственник, и старый делят между собой плату за ренту.

Второй способ продажи квартиры с обременением в виде ренты – это прекращение договора ренты с помощью выкупа по инициативе самого получателя ренты. Условно говоря, «если бабушка согласна» на расторжение договора ренты, то заключается трехсторонний договор купли-продажи. В таком случае получателю ренты отдается разовый платеж, обременение снимается, а далее квартиру продает бывший получатель ренты.

www.bkn.ru